Lorsqu’un conjoint décède, les héritiers n’héritent pas toujours de la pleine propriété des biens. Le droit français prévoit, dans de nombreuses successions, un partage entre usufruit et nue-propriété : le conjoint survivant conserve le droit d’utiliser les biens et d’en percevoir les revenus, tandis que les enfants en deviennent nus-propriétaires. Ce mécanisme, appelé démembrement de propriété, est l’un des plus courants en droit successoral — et l’un des plus mal compris. Il crée des droits parallèles sur un même bien, avec des règles précises sur qui paie quoi, qui décide quoi, et ce qui se passe quand l’un des titulaires est introuvable, en désaccord ou décédé. Comprendre le démembrement, c’est comprendre une partie essentielle de ce que signifie régler une succession en France.
Usufruit et nue-propriété : deux droits sur un même bien
La pleine propriété d’un bien se compose de trois attributs : l’usus (le droit d’utiliser le bien), le fructus (le droit d’en percevoir les fruits — loyers, intérêts, dividendes) et l’abusus (le droit de vendre ou de donner le bien). Le démembrement consiste à séparer ces attributs entre deux personnes.
L’usufruitier : il use et perçoit les revenus
L’usufruitier dispose de l’usus et du fructus. Il peut habiter le logement, le louer et percevoir les loyers, ou utiliser les capitaux placés pour en toucher les intérêts. Il ne peut pas vendre le bien sans l’accord du nu-propriétaire. Il a l’obligation d’entretenir le bien et de payer les charges courantes (taxe d’habitation, charges de copropriété, petites réparations). Il ne supporte pas les grosses réparations, qui incombent en principe au nu-propriétaire.
Le nu-propriétaire : il détient la substance du bien
Le nu-propriétaire est propriétaire de la « coquille » du bien — sans pouvoir en jouir tant que l’usufruit existe. Il ne perçoit aucun revenu, ne peut pas entrer dans le logement si l’usufruitier l’occupe, et ne peut pas vendre le bien seul. En revanche, il a le droit de vendre sa nue-propriété à un tiers. À l’extinction de l’usufruit — généralement au décès de l’usufruitier — la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre ses mains, sans droits de succession supplémentaires à payer.
Comment le démembrement s’applique dans une succession
Le démembrement de propriété peut résulter de la loi ou d’une volonté exprimée par le défunt. Dans les deux cas, il modifie profondément les droits de chaque héritier — et les obligations qui en découlent.
Le démembrement légal : le conjoint survivant et l’usufruit
En l’absence de testament, le Code civil accorde au conjoint survivant une option : recevoir un quart de la succession en pleine propriété, ou la totalité en usufruit. Cette option vaut pour l’ensemble des biens du défunt, y compris les biens immobiliers. Dans la pratique, beaucoup de conjoints choisissent l’usufruit universel pour rester dans le logement familial et continuer à percevoir l’ensemble des revenus du patrimoine. Les enfants deviennent alors nus-propriétaires de tous les biens — y compris du logement familial qu’ils ne peuvent ni vendre ni récupérer tant que le parent survivant est en vie.
Le démembrement par testament ou donation
Le défunt peut aussi avoir organisé le démembrement de son vivant, par testament ou donation. Une donation en nue-propriété à ses enfants, par exemple, permet de leur transmettre la valeur future du bien tout en conservant l’usufruit jusqu’à son décès. Ce type de stratégie est très utilisé pour transmettre un patrimoine immobilier en limitant la fiscalité, notamment dans le cadre d’une SCI familiale.
La fiscalité du démembrement : le barème de l’article 669 du CGI
Quand un bien démembré entre dans une succession, il faut valoriser séparément l’usufruit et la nue-propriété pour calculer les droits de succession. La loi fiscale fixe ces valeurs en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment de la succession, selon un barème officiel prévu à l’article 669 du Code général des impôts.
Le barème officiel par tranche d’âge
Plus l’usufruitier est jeune, plus son usufruit vaut cher — car il a statistiquement longtemps à vivre et à jouir du bien. Le barème est le suivant : l’usufruit représente 90 % de la valeur du bien si l’usufruitier a moins de 21 ans, 80 % entre 21 et 30 ans, 70 % entre 31 et 40 ans, 60 % entre 41 et 50 ans, 50 % entre 51 et 60 ans, 40 % entre 61 et 70 ans, 30 % entre 71 et 80 ans, 20 % entre 81 et 90 ans, et 10 % au-delà de 90 ans. La nue-propriété représente le complément : si l’usufruit vaut 40 %, la nue-propriété vaut 60 %.
Qui paie les droits de succession ?
Dans une succession classique avec conjoint usufruitier et enfants nus-propriétaires, le conjoint est totalement exonéré de droits de succession depuis 2007. Les enfants paient des droits sur la valeur de leur nue-propriété uniquement — c’est-à-dire une assiette réduite par rapport à la pleine propriété. Pour un parent décédé à 68 ans dont le conjoint hérite en usufruit, l’usufruit vaut 40 % du bien : les enfants ne paient des droits que sur 60 %, ce qui réduit significativement la facture fiscale par rapport à une succession en pleine propriété.
À l’extinction de l’usufruit : aucun droit supplémentaire
Lorsque l’usufruit s’éteint — le plus souvent au décès du conjoint usufruitier — la nue-propriété se transforme automatiquement en pleine propriété. Cette « consolidation » n’entraîne aucun droit de succession supplémentaire. C’est l’un des avantages fiscaux majeurs du démembrement : les droits payés une première fois sur la nue-propriété sont les seuls droits à payer pour l’ensemble de la transmission.
Les conflits entre usufruitier et nu-propriétaire
Le démembrement crée une situation d’interdépendance entre deux parties aux intérêts souvent divergents. L’usufruitier veut maintenir son droit de jouissance le plus longtemps possible ; le nu-propriétaire veut récupérer la pleine propriété, et parfois vendre. Ces intérêts opposés génèrent des conflits fréquents, que les familles découvrent souvent au moment d’une décision importante.
La vente du bien : l’accord des deux est obligatoire
Pour vendre un bien démembré, l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire est indispensable. Si l’un s’y oppose, la vente est impossible. Cette situation est particulièrement fréquente dans les familles recomposées : les enfants du premier lit veulent vendre le logement familial, mais le conjoint survivant (usufruitier) refuse de quitter les lieux. Aucune des deux parties ne peut contraindre l’autre. Le seul recours est judiciaire — et il aboutit rarement à une issue rapide.
Les grosses réparations : qui paie quoi ?
La répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire est source de litiges récurrents. En principe, les charges courantes incombent à l’usufruitier (entretien, taxe foncière) et les grosses réparations au nu-propriétaire (toiture, gros oeuvre). Mais la frontière entre « entretien courant » et « grosse réparation » est souvent disputée. Le Code civil donne des orientations, mais l’appréciation concrète reste délicate et les tribunaux sont régulièrement saisis.
Quand le nu-propriétaire est un héritier inconnu ou introuvable
Dans certaines successions complexes, les nus-propriétaires ne sont pas tous identifiés au moment du décès : un enfant naturel non reconnu, une branche familiale perdue de vue, un héritier établi à l’étranger depuis des décennies. Dans ce cas, la succession reste partiellement bloquée — le partage entre usufruitier et nus-propriétaires ne peut pas être formalisé, et le bien ne peut ni être vendu ni être géré sereinement. C’est l’une des situations où l’intervention d’un généalogiste successoral est indispensable pour reconstituer l’arbre et identifier tous les ayants droit.
L’extinction de l’usufruit et ses conséquences pratiques
L’usufruit prend fin dans plusieurs cas prévus par le Code civil : le décès de l’usufruitier (cas le plus fréquent), l’expiration du terme fixé (pour les usufruits temporaires), la renonciation de l’usufruitier, la confusion des qualités (quand l’usufruitier devient propriétaire), ou la perte totale du bien. À l’extinction, la pleine propriété se reconstitue automatiquement — mais certaines situations pratiques méritent d’être anticipées.
Le logement familial après le décès du conjoint usufruitier
Au décès du conjoint usufruitier, les enfants deviennent pleinement propriétaires du logement. S’ils veulent le vendre, ils peuvent le faire librement. S’ils veulent le conserver, ils peuvent le louer ou l’occuper. Mais si l’un des enfants est décédé entre-temps, c’est sa propre succession qui détermine à qui revient sa quote-part de nue-propriété — ce qui peut ouvrir une nouvelle succession, avec de nouveaux héritiers à identifier.
La renonciation à l’usufruit : avantages et conséquences fiscales
Un usufruitier peut décider de renoncer à son usufruit — par exemple pour transmettre de son vivant la pleine propriété à ses enfants. Cette renonciation est possible, mais elle est fiscalement traitée comme une donation : des droits de donation peuvent être dus, selon la valeur de l’usufruit renoncé. Il est donc essentiel d’analyser les conséquences fiscales avant de prendre cette décision.
FAQ — Usufruit, nue-propriété et succession
Le conjoint survivant est-il obligé de choisir l’usufruit ?
Non. En l’absence de testament, le conjoint survivant a le choix entre un quart de la succession en pleine propriété ou la totalité en usufruit. Ce choix doit être exercé dans les trois mois suivant la demande d’un héritier, ou dans un délai raisonnable s’il n’y a pas de demande. Si le défunt a laissé un testament ou une donation au dernier vivant, les options peuvent être différentes ou plus larges. Dans tous les cas, le notaire doit accompagner le conjoint pour l’aider à mesurer les conséquences de chaque option.
Les enfants d’un premier mariage peuvent-ils s’opposer à l’usufruit du conjoint survivant ?
Dans les familles recomposées, les enfants d’un premier lit peuvent exercer un droit dit de « cantonnement » : ils demandent à limiter l’usufruit du conjoint à certains biens seulement, plutôt qu’à l’ensemble de la succession. Ce droit est prévu par l’article 1094-1 du Code civil. Il permet aux enfants de récupérer plus rapidement la pleine propriété d’une partie du patrimoine, tout en laissant au conjoint un usufruit réduit. Ce mécanisme est souvent négocié dans le cadre du règlement successoral avec le notaire.
Peut-on vendre un bien dont on n’est que nu-propriétaire ?
Oui, un nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété à un tiers — sans avoir besoin de l’accord de l’usufruitier. L’acquéreur devient alors le nouveau nu-propriétaire et attend lui aussi l’extinction de l’usufruit pour récupérer la pleine propriété. En revanche, vendre le bien en pleine propriété nécessite l’accord conjoint de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Sans cet accord, la vente est impossible.
Que se passe-t-il si l’usufruitier ne peut plus entretenir le bien ?
L’usufruitier a l’obligation légale d’entretenir le bien et de le restituer en bon état à l’extinction de l’usufruit. S’il néglige gravement cette obligation — par exemple en laissant un logement se dégrader —, le nu-propriétaire peut saisir le tribunal pour faire constater l’abus de jouissance et, dans les cas les plus graves, demander la déchéance de l’usufruit. Dans la pratique, ce recours est exceptionnel, mais il existe. La prévention passe par une bonne rédaction de l’acte de succession ou de donation, avec des clauses précisant les obligations de chacun.
Comment calculer la valeur de la nue-propriété que j’hérite ?
La valeur de la nue-propriété se calcule en appliquant le barème de l’article 669 du CGI à la valeur vénale du bien, en fonction de l’âge de l’usufruitier. Par exemple, pour un bien valant 300 000 euros dont l’usufruitier a 65 ans (tranche 61-70 ans), l’usufruit vaut 40 % soit 120 000 euros, et la nue-propriété vaut 60 % soit 180 000 euros. Si vous êtes plusieurs nus-propriétaires (plusieurs enfants), cette valeur est divisée entre vous selon vos quotes-parts respectives. C’est sur cette valeur que les droits de succession sont calculés.
Un héritier introuvable peut-il bloquer la succession en usufruit ?
Oui. Si un nu-propriétaire n’est pas identifié ou est introuvable, la succession reste bloquée : le partage entre usufruitier et nus-propriétaires ne peut pas être formalisé, et l’usufruitier se retrouve dans une situation juridique précaire. Un généalogiste successoral peut être mandaté par le notaire pour retrouver les nus-propriétaires manquants, reconstituer l’arbre généalogique et permettre le règlement complet de la succession. Sans cette étape, aucun acte de partage ne peut être signé.